副業と相続：「自宅・実家・部屋のオフィス化」は税理士に相談を

「20代・30代・40代・50代の副業に、相続した家を使えるか？」を考えました。まずは相続税の全体像や、今現在のトレンドをシェアします。

1.家の相続は「これだけ」考えておく

数年先の未来で、相続で不動産を受け取る可能性がある時にまず最初に考えておくポイントは次のことです。

• 建物付きか？更地か？
• その家は今にも壊れそうなくらい危険か？
• 自分で使えるか、管理できるか？
• 兄弟姉妹が住みそうか？
• 売れる立地か？

ここ数年で法律が改正されて、空き家放置が監視されるようになりました。「家が壊れて他の国民を傷つけないように、一族で管理してね」というのが最近のトレンドです。

不動産の相続をする場合も、しない場合も、

• 税理士とのつながりを持っている
• すぐに動かせる100万円の預貯金の余裕を持っている

方が良いというのが私の考えです。

2.相続するか？しないか？

2-1 相続する＝固定資産税を払う

シンプルな事実の一つが「不動産を相続する＝固定資産税を払う」ということです。

建物を残しておいた方が固定資産税が安く、更地では3～6倍の固定資産税がかかります。

• (建物)月5,000円→月30,000円(更地)
• (建物)年6万円→年36万円(更地)

そりゃあ誰でも「建物を残す」ことを選びますね。

となると、みんなが建物をそのまま放置するので町に危険な場所が増えていきます。

• 伸びた木の枝が折れて幼稚園児に当たった。
• ブロック塀が壊れて、散歩をしていたおばあさんが骨折した。
• 所有者のふりをした悪い人(地面師)が、不動産業者をだますためにその土地を利用した。

実際にブロック塀が崩れた事故や詐欺事件も起きています。更地にせずに建物を残す節税方法は上の世代の人たちが散々やり尽くした方法なので、「空き家を放置」し続けるメリットはこれからどんどん減っていきます。

2-2 「相続しない＝相続放棄」も楽じゃない

相続放棄にも意外とお金がかかるようです。具体的には50万円～100万円です。

『やってはいけない「実家」の相続(青春新書)』によると、不動産が含まれる相続を放棄した場合には、相続財産管理人を家庭裁判所で選任してもらう必要があります。この専任費用が50-100万円かかります。

また、固定資産税は払わなくて済むようになりますが、管理者が決まるまでは不動産の管理責任は残ります。つまり、家の老朽化で事故が起きた時には損害賠償請求の対象になる可能性があるということです。

2-3 解体更地は「次」を決めておく

先ほどの通り、更地にすると建物付きに比べて固定資産税が3-6倍に増えます。解体の助成金もありますが、基本的には費用を先払いをした後に戻ってくるでしょう。

更地にするなら、その後にどうするのかを決めておく必要がありそうです。

• 自分が住む
• 自分が使う(本業・副業)
• 他人に、貸す
• 他人に、売る

こうした「次」を決めることも合わせて「相続する・しない」の判断は難しいです。ちなみに、行政から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されると固定資産税が跳ね上がります。(2023年12月以降：空き家等対策特別措置法)

行政側の方針は「壊耐震工事をして家が壊れないようにするか、解体するか一族で選んでね」というものです。国が不動産(土地限定)を引き取ってくれる制度「相続土地国庫帰属制度」は解体して更地にすることが必要で、費用として審査手数料＋10年分の土地管理費が必要なため使いづらいようです。

結果的に相続をしないことを選んでも、親が亡くなるタイミングで100万円の預貯金があると対応がしやすくなります。

3.相続税の申告リミットは10か月

相続のスケジュールはとても短いです。『やってはいけない「実家」の相続』では次の10か月スケジュールが推奨されていました。

• (0か月)親が亡くなる。子だけになる。
• (2か月)各種の手続き、四十九日の法要、税理士への相談スタート
• (3-9か月)遺産分割協議、相続税の申告書作成
• (10か月)：相続税の申告リミット

4.副業と相続：「自分で住める＆売れる＆貸せる」が大事

1. 自分で住む
2. 自分で使う(副業の事務所)
3. 他人に貸す
4. 他人に売る

大事なポイントは「自分で住める＆売れる＆貸せる」状態の家であることです。副業で使うなら自分で使えることは大前提です。

家に利便性があれば、副業に事務所を欲しがっている人向けに貸したり売ったりすることができます。しかし、相続人がいらない土地や建物は相手もいらないかもしれません。たとえば、親が退職金で買った車が無いと行けない・山奥の限界集落の近くの・キャンプ場の近くの土地や建物を自分が使いたいと感じるか、他人が引き取ってくれるかどうかです。

壊れかけてる家は、親が亡くなる前になんとかしておいてもらう必要があります。

5.親：遺言状とリフォーム

親との生前の話し合いができるのが理想です。

• 遺言状を残すよう働きかける
• リフォームをして住めるようにして、課税対象の資産を減らしておく

子から親に「老後の蓄えを出して」とはなかなか言えないと思います。第3者の専門家に入ってもらうことが一番すんなりと物事が運ぶと思います。

相続の担当は税理士が一般的のようです。

6.節税ブロックを共に乗り越える

6-1 使いやすい住める家を残す

税理士に相談をすると、節税の効果的な方法も一緒に考えてくれます。

子の幸せを願って不動産を残すなら、その不動産が新しく利益を生むかどうかがこの幸せに関わってきます。

資本主義の今の時代、「資産」がさらなる収益を生むことが大事です。これは、例えば家賃収入で月20万円が入ってくる不動産を残すのと、誰も引き取り手のいない山奥の不便な一軒家を残すのと、どちらが子の幸せになるかという話です。

住めない・貸せない＆売れない(=利益を生まない)・処分費用がかかる不動産は「負債・将来への支払いの引き延ばし」です。住める家が残り続けることが大事ですね。

また、2023年と2024年の法律改正で相続税の引き締めが強くなっています。その例がマンションと生前贈与です。最後にこの2つを取り上げます。

6-2「相続マンション」の節税

手持ちの「現金」をそれよりも評価額が低い「不動産」に変えることで、相続税の対象の金額を減らす方法がありました。これに対しては、2024年1月1日から3階建て以上の居住用マンションの評価額の計算方法が変更されて、引き締められています。

6-3「贈与税非課税枠」の節税

年間110万円までは贈与税の基礎控除ですが、これにも一つ落とし穴があるようです。それは、贈与して7年以内に親が亡くなると、亡くなってから過去に遡って7年間分の贈与は控除が適用されなくなって課税されるということです。

預貯金が770万円あれば、年間110万円の贈与×7年の計画。5年過ぎた時点で親が亡くなったとすると、贈与済みの550万円＋生前贈与しきれなかった220万円＝770万円すべてに贈与税がかかる、ということでしょうか。

このあたり、延命治療をどこまでするのか、親族の打算的な計画にも関わってきそうで考えると少し震えます。

7.まとめ

相続のことはややこしいですね。親が亡くなってショックを受けている期間に相続の事を考えるのはかなり難しいと思います。

親子が健康で生きている時に相談をして考えることが大事だと感じました。このサイトでも「本業や副業に相続される資産をどう使うか」を考えていきます。

さらに速く、正確な情報を知りたい方は、税理士への無料相談がオススメです。

＜参考になる本＞

今回は次の2冊がとても役に立ちました。

『【増補版】やってはいけない「実家」の相続』

リンク

『実家の「空き家」超有効活用術』

リンク

2冊とも、とても読みごたえがあるのでオススメです。

※この記事はあくまで私個人の考え方なので、必ずご自身の判断の下で、法律の解釈・節税・税金については専門家にご相談ください。